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雅居乐:后疫情时代工程管理的三大转变

发布时间:2020-07-08来源:《新品质·全周期风险管控》分享:

在2019年求稳基调下,2020本该是稳中向好的一年,但“黑天鹅”新冠疫情的冲击给地产行业带来不小挑战。行业艰难之时,同样暗藏顺势突破之机,2020年或将成为房地产行业新的爆发点。


雅居乐集团工程中心总经理黄挺认为,2020年摆在所有房企面前有两大问题:一是保底线、控风险;二是确保“营销端、小业主”两个交付端的质量。


雅居乐集团工程中心总经理  黄挺


2020年的地产工程管理基本盘呈现三大面。


  • ·进度紧、生产任务重 

由于疫情的影响,2020年整体开工量基本集中在三个季度,若再去掉冬歇期,北方一年工期仅余近半年时间。时间紧,任务重,如何短时间内保进度、保供货、保交付成为今年房企重要关注点。


  • ·工人高工资、高流动 

据统计,春节前广州迁出人数与节后回流差距较大,节后第四周便进入抢工高峰期。疫情引起的用工荒、人工费用高,加之工人老龄化趋势加剧,对2020年房地产工地用工、质量管控、工期保障等造成很大压力。


  • ·安全风险或将卷土重来,管控需格外重视 

今年4月份,国务院安委会印发《全国安全生产专项整治三年行动计划》,明确2个专题实施方案、9个专项整治实施方案,重申对安全风险的预控。


覆巢之下,安有完卵。疫情影响余存,虽对整个行业造成不小影响,但生产生活仍要继续,企业、项目仍要运行,创新突围才是破局之道。

雅居乐手握三大新打法,未来发展底气十足!


一、强军备:扎实准备,筑牢生产基础

本次采访黄挺,他讲的最多一句话就是:决定结果的不是开始,而是准备。

疫情来临,全国各行各业按下暂停键。而雅居乐早在大年三十(1月24日)下午就未雨绸缪,“线上会议~锁定班组与劳务人员~排布回程交通方式~筹备防疫物资”等多轮次滚动,确保了项目能及时、满员满岗复工。3月中旬,雅居乐满员复工率达接近60%;4月份中旬,满员复工率超90%。


今年雅居乐各标段复工情况




1、备补给:各项资源准备充分


“你准备好了吗?准备好的话,一上轨道便决定结果”,黄总如是说。

兵者云:兵马未动,粮草先行,不打无准备、无把握之仗。地产行业本就复杂多变,万事提前做好周全准备极有必要,只有如此才不会令自己被动,时刻把握事情发展。

雅居乐在疫情打击下,能做到快速复工,与其一贯坚持的充足前期准备不无关系。


  • ·开工前:内外部建造资源做足准备。内部协调好各链条工作,如统筹运营、图纸设计、合约招标、材料采购、合同成本,保障项目顺利有序进行;外部则保障施工前各项配备工作准备充分,如整合战略供应商、遴选优质材料、确保充足劳务等。


  • ·各端口:新时期对应新打法。加强与分供方的联盟黏性,及时协助中小型供应商共同应对疫情冲击。仅在2月25日,雅居乐就协助施工单位采购11.7万个口罩送到所需工地,有效保障各项目复工!



2、平衡质量与进度:保障单项工期,压缩自由时差


雅居乐项目开发中,极为重视准备的完备和稳中求进。即便今年受到疫情影响,也不会盲目压缩工期,保供货的前提是要平衡质量与进度的关系。

“火神山、雷神山”医院之所以能在短时间内迅速拔地而起,为一举遏制和消灭新冠疫情做出重大贡献,其全盘准备、多资源整合与现场刚性施工安排是取胜关键。

2020年,在全行业“降成本、控底线”的共同呼声下,建造技术、建造方法及建造资源方面突破创新会暂时放缓。如何在现有条件下破局已成为地产工程管理者思考的导向。

雅居乐在2019年试点使用“六横六纵”进度管理工具,取得较好效果。今年将“六横六纵”予以全面使用,本着“保持生产紧凑、减少设备租赁成本浪费、聚焦项目关键部位进度”的原则,除了关注室内穿插、室外穿插(如外墙穿插与市政园林穿插),明确提出了塔吊、人货梯安装时间、屋面构件与地下室设备用房的进度管理,为节省成本、设备场地移交打好提前量。

雅居乐“六横六纵”进度管控图表


3、提人效:微课堂“强赋能、技术扫盲”


近两年,在整个行业减员增效的背后,是房企从粗犷向精细化转变的重要思考,多数房企选用组织架构调整、减员增效、流程标准化及应用创新工具等方式进行提效。

人均效能提升受到战略投资、管控体系、企业文化及人才队伍的多方面影响,而团队精英化才是高人效的根本,雅居乐清楚的意识到这一点,除应用“雅乐云”数智工程平台、实施并推广“微创新”应用外,尤为注重对人才培养及人员赋能,其人均效能、员工素质等逐年上升。


雅居乐工程学院


在人员赋能方面,雅居乐从多方面入手,其工程条线除日常培训外,2019年通过内部APP上线微课堂,以一种新型方式建立起线上学习平台。平台开放性较强,鼓励人人皆可为人师,不仅供内部工程条线跨专业学习,而且可供施工方、监理方、供应商等在其上学习,兼顾内部团队培养和合作供方的共同提升。


微课堂页面


每节课采用录播的形式,15分钟,形式简单,学习方便快捷,节省成本,授课讲师、差旅费、培训费支出均为“零”。在2019年已有1.5万人次参与培训。2020年,受疫情影响,线上微课堂培训、考试、技术交底等使用范围更加广泛,真正发挥了人员赋能的平台作用。


4、供应商:公平竞争下的保量保质


对于房企而言,项目采购涉及行业较多,供方品质参差不齐。而优秀的分供方具有良好的质量保证能力和配套交付能力,反之则可能出现质量或延期交货等问题。供应商选择与管理成为高满意度的产品和服务的重要保障。

雅居乐在供应商管理一贯强调“严进、严管、严考核,重维护、保增量”,从供应商服务评价、招标采购、发包方服务等方面下力气规划、建设。


雅居乐供应商管理体系



二、调战术:应势而谋,顺势而为

行军之道在于变通,知地形之九变,居安思危,防患于未然,方可百战不殆。地产行业亦是如此,面对行业大环境,顺势而为实乃良举,是权衡局势之后做出的正确选择。


1、“透明化”发展,确保表里如一


特殊时期,地产对应的营销方式也取得重大突破,最典型的是模拟场景营销兴起新浪潮,如疫情期间不少房企打造VR全景看房、录制项目讲解视频、网络平台直播等各类网上售楼平台的打法一度刷屏。

营销方式变化也将渐渐影响工程生产方式转变。“明灶亮厨”原指饮食行业,现指工地建设透明化形式,其生产过程就将逐渐变成如同“雷神山”和“火神山”的四千万人在线云监工。

此前,雅居乐就很重视工地“透明化”,2019年在全国各地举办开放日活动20次,行业观摩会9次,在主体建构施工中便开放,让业主看到房子的建造过程、施工方式、管理方式,可谓彻底“素颜相见”。


雅居乐2019年活动实例(部分)


雅居乐2019年活动媒体发布


2020年雅居乐将做新尝试,由之前三维投影转向四维模式,采用云监工形式,针对工程实施进度、人员出勤情况、项目施工状态等进行实时网络直播,监控数据化、真实化、透明化,确保“表里如一”,将项目原状呈现在大众面前。


2、微创新应用:花小钱、办大事


微创新采用各类小工具、小工艺,其成本低、周转率高,不增加造价便可扭转质量短板,雅居乐率先梳理针对行业微创新进行系统性总结并落实应用,2019年微创新194项(工艺69项、工具119项、微管理6项),应用6046次,彻底扭转质量短板;2020年累计发布预计将超250项。   


雅居乐工程微创新应用部分内容



三、保底线:多措并举,严控重大风险

每一次蝶变背后, 都是夜以继日的执着与追求。

在2019年政府工作报告中,“风险”一词出现24次,防范化解重大风险被列为年度重点工作。在今年保供货、抢工期的大前提下,面对复杂的形势环境,房企必须提高风险意识,其中规避重大风险为重中之重。

规避风险要回到施工行业自身去看待,雅居乐反复贯彻风险意识,多次进行重大危险源突击检查,旨在守住“不发生系统性风险”底线和防范“小概率,大事件”发生。2020年更是守底线的一年,预控风险需多管齐下。


1、卡源头:人员管理两手抓(实名制登记+安全晨会)


重大风险预控中“人”的作用非常关键。近年来,工人因老龄化和网络化导致精神状态差,埋下风险隐患。雅居乐将此次疫情视为人员管理提升之良机,全面施行封闭化和实名化,通过上岗前的安全晨会确保当天人员上岗状态,从源头进行人员管理。


2、避重险:齐抓共管8类危险源与系统性风险


雅居乐总结以往经验,归结出混凝土、抹灰砂浆、保温材料等3种易导致系统性风险与大型起重设备、无梁楼盖、深基坑与高边坡、钢结构与雨棚以及拆除改造等5类重大危险源,针对其重点攻克,实现重大风险可防、可控。


系统性风险和重大风险源


  • ·地下室基坑


雅居乐通过雅乐云数智工程平台,实现项目监控、信息共享、进而引导决策,此举用黄总的话说,即是“给工程插上科技的翅膀,扶摇直上九万里”。

雅乐云针对全国所有项目的地下室基坑全面启动视频监控,实时管控风险,并留存影像记录。同时,报表针对全国项目深基坑(超5米)特设风险预警,第三方监测单位需48小时内上传其监测情况,且数据在内部公开。

数智工程建设顶层设计


雅乐云数据中心实时看板


3、明分工:监理职能归位,聚焦“质量与安全”


监理作为甲方项目管理的延伸,雅居乐对其职能实行一收一放,通过调整监理管控模式,强化监理服务质量及对质量管控的独立性。

  • ·收:即考核权回收,将监理到岗、工作效果纳入第三方过程评估,通过相应的考核制度把控监理服务质量。

  • ·放:即放大委托授权,将监理的职能归位,回归到现场发现问题并书面通知现场整改,雅居乐针对其发现问题覆盖率也有对应的量化考核,考核要求为80%,通过管理精细化约束其行为,切实发挥监理作用。


4、补工具:风险管控——匹配


雅居乐在风险预控方面多措并举,如规范按图施工,杜绝偷工减料;严把材料合规性;守死诸如塔吊等大型设备风险等。针对多项重大风险雅居乐施行重点防控,应用相对应的工具进行预控风险。


雅居乐评估一览表


自2018年启动第三方评估,雅居乐已实现全过程量化考核;2020年补充地下工程、结构安全与施工安全专项飞检、塔吊专项检查、工业地产专项,其中结构安全类风险预控乃行业首创。


结语

疫情是检验房企各项能力的一块“试金石”,困难之中,潜藏机遇,房企各有贡献,有的创新试点引领行业发展,有的布局其他领域多元化发展,雅居乐精于行,匠于心,做好社会公民的角色,以一种始终如一的极致和创新,将好产品交到客户手里。

未来已来,将至已至,房企各尽其力共谋发展。